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新青安房貸優惠條件真香?沒看清優缺點買房成為人生財務黑洞!



房價急速攀升的時代,許多首購族感受到龐大壓力,為了解決首購族的焦慮,不管是建商和政府都致力於同一目標:降低購屋者的負擔。


2023年8月,財政部推出新青安貸款。名下無房產的家庭,可貸款金額上限為1000萬,且利率還比一般優惠,還包含貸款年限可延長至 40 年、寬限期延長至 5 年(參考資料如圖)。

網路上已經有許多專業懶人包針對優缺點分析,接下來,我將用財務顧問的角度,分析新青安貸款的風險,及對未來人生財務潛在的影響。



核貸條件:

看得到、不一定吃得到的優惠貸款條件




許多首購族在新青安貸款的刺激下,付訂買下超過千萬房產。


卻在銀行審核後,才發現結果不如預期,最終得到處籌措剩餘款項彌補預算的不足。


重要提醒:並非每個人,都能獲得1,000萬的貸款總額,和40年貸款年限。



據我的經驗,核貸條件主要取決於貸款人的年齡、收入以及負債率。其中,負債比需在 60%以下,是最粗略和基本審核條件。


舉例來說,上班族阿偉每月薪資5萬,想買間1,300萬的電梯華廈,自備款300萬,缺口1,000萬希望向銀行申請貸款。(暫不考慮貸款成數,以免過於複雜)



假設不考慮貸款成數,就銀行的視角來看,一筆30年期1,000萬房貸,實際月均還款約 3.8 萬。



以阿偉每月5萬薪資來說,負債比為5萬的60%,即為3萬,這是他理想的負債金額。


所以從銀行角度來看,

阿瑋能承擔的理想負債 3萬  >  實際需還款給銀行 3.8 萬


因此,貸款核准的機率就有可能降低。而在負債比過高的情況下,貸款金額恐怕無法達到預期的1,000萬。




此外,貸款人「薪資收入的品質」很重要。

品質指的就是薪資的「來源」。


貸款人薪資,來自上市上櫃公司、私人企業還是自營?薪資的「型態」是電匯或是現金等,都會造成核貸條件不同的影響。



因此,購屋前務必詢問相關銀行自身情況所能獲得的貸款條件。以免繳完頭期款,還得到處追資金補差額。


短期現金流與長期目標:

吃得到,未必扛得住。




從協助許多人財務規劃的案例中,我發現大多想買房的人是這麼計算 :


收入-支出 = 每月可以攤還的金額。


以阿偉為例,他每月收入5萬,生活開銷約為1萬左右,在新青安貸款的借力下,他的生活負擔貌似可以承擔4萬元的房貸。


但這種計算方式,忽略以下四個關鍵:

  • 利息的調整


以全國平均貸款餘額 763 萬來計算,每升息一碼,一年會增加將近2萬元的負擔。同時,政策性的利息補貼通常都有期限。假設阿偉成功買下小窩,如果遇到升息和補貼停止,3.8萬房貸往 4 萬以上攀升,將使得阿偉的生活更加窘迫。


  • 未來生活型態


計畫結婚或是生育子女將大幅影響一個人的現金流。以阿偉為例,若過兩年後脫單結婚生子,家庭支出將大幅增加,房貸將成為他更沉重的負擔。


  • 其他目標:退休、進修或創業的目標


除了買房,通常人們還會有其他想完成的事,至少也得為退休做準備。購置房地產本身,對一個人的財務會產生大幅的排擠效用。


除非財富狀況充裕,否則買房後,其他財務目標多少會受到影響。例如退休可能得延後,創業的風險承受能力驟降,出國預算得從歐洲行變成東南亞自由行。


  • 沒有考慮寬限期後的金流


可能很多人會相中寬限期延長至 5 年的優惠條件。但大家往往忽略寬限期一過,每個月繳款金額就會遽增,若沒做好準備,壓力會非常大。以人性來說,寬限期少繳的金額,不見得每個人都會乖乖累積,多數人其實是會花掉的。



當繳房貸成為責任-

扛得住,也未必能持續下去。





負擔得起房貸並不意味著可以長期承受。一旦身上承擔近千萬的房貸,你勢必就得持續工作以償還貸款。如不幸遇到意外,導致工作能力喪失,在缺乏資金的情況下,可能不得不出售房產以籌措現金。



因此,購房時必須規畫適當的保險,避免當意外發生,讓責任全數落在配偶或子女身上。當然,這也會增加保費,進一步影響你的現金流。


(延伸閱讀:實支實付沒買到怎麼辦?其實這些事你更應該知道!)





你想買的,是幸福感,不是束縛感




新青安貸款確實是政府希望能夠減輕民眾負擔所推出的策略,希望幫助人們完成安心成家的夢想。然而,「買房」這件事背後其實是我們對未來生活品質和幸福感的渴望。所以,在追求幸福的同時,我們必須得理性看待這份渴望,對未來所造成的影響,再做決定



親愛的你們要記得:買房,是買幸福感,不是束縛感。



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我是能陪伴你,讓你事業和個人財務都共好的,知更鳥財務醫師,簡浩芮

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